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丁祖昱:6月上海顶级豪宅挂牌成交异常活跃

刚刚复工复产的上海,很多豪宅已经迫不及待地挂牌上市。

  据我们不完全统计,6月初,上海平均每天至少有3套总价3000万以上的豪宅(含新房和二手房)成交。仅6月初,上海已有超过30套总价1亿元以上的豪宅二手房源新挂牌上市。

  对比克而瑞研究的数据,2021年以来,上海总价1亿元以上的豪宅(含新房和二手房)一共只成交了45套。

  最新挂牌的一套豪宅房源,位于上海的黄金地段新天地,房源还在5年限售期内,已被标上1.25亿元的总价挂牌上市,单价接近36万元/平方米。

  这套房子2021年的买入价仅6000多万元,时隔一年,就被业主以近两倍价格挂出,且不说能否成交,业主的投资心态可窥一斑。不过,上海价格最坚挺的豪宅,还是位于被称为“梧桐区”的“衡复历史文化风貌区”周边的老洋房。

  目前,上海成交的豪宅中,单价最高纪录已经达到75万元/平方米,这是一套位于华山路889号的老洋房,2021年以8.5亿元总价成交,刷新了上海顶豪单价纪录。

  上海永嘉路老洋房,5年赚8000万

  6月上海复工复产之后,上海豪宅市场挂牌与成交显现出活跃迹象。

  从成交情况来看,最受瞩目的当属位于上海永嘉路一栋近百年的花园洋房,2.5亿元总价,折合成交单价64.7万元/平方米,历经两个月平静,上海的豪宅市场因为这套房源的成交出现了一个小高潮。

  该房源是花园住宅,位于永嘉路569号,是上海市徐汇区文物保护建筑。

  永嘉路一家专门做老洋房业务的中介门店负责人告诉我们,近期成交的永嘉路569号住宅价格属于“比较好的价格”,以往他们代理的房源大多都要经过至少几个月的时间才有可能成交。

  本次以2.5亿成交的永嘉路569号老洋房,是中国染料化工业的创始人吴光汉先生旧居,上一次成交是在2017年,成交总价1.7亿元。

  永嘉路这套老洋房从2017年买入到了2022年5月卖出,5年价格上涨8000万元,涨幅高达47%,该套房源可谓获利可观。

  6月初上亿豪宅挂牌30套,供过于求?

  我们在现场调研中发现,最近部分专注中高端住宅业务的中介门店挂牌量出现明显增长,一位只做3000万以上豪宅交易的中介人员表示:“上海复工之后,的确有一波放量挂牌,单纯从量上来看是多了不少,但目前还不能确定是否和两个月的疫情管控后集中挂牌有关,还要再观察一段时间。”

  据不完全统计,2022年6月初,上海总价1亿以上的豪宅就已经有超过30套的二手房源挂牌。

  据克而瑞中国房地产决策咨询系统显示,2021年1月至2022年5月期间,总价1亿以上的一手豪宅共成交18套,二手豪宅共成交27套,累计成交45套。

  换句话说,2022年6月至今,上海总价1亿以上的豪宅挂牌量已超过过去一年多的成交量,很有可能出现供过于求的现象。

  从成交情况来看,克而瑞研究数据显示,2022年6月1-9日,总价3000万以上的一手豪宅成交共23套,另据各平台不完全统计,总价3000万以上的二手房成交10套,合计33套。即在6月初将近10天里,上海总价3000万以上的豪宅,平均每天最少能成交3套。

  而在2021年同期,总价3000万以上的一手豪宅仅能成交17套,2022年同比增长了35.3%。个中原因,不排除因4、5月份上海疫情造成市场交易暂停,一些在途中交易都推迟到6月,最终导致成交数据高企。

  从具体成交日期来看,6月6日之后的成交明显高于6月1日至5日,其中6月8日集中放量明显。

  上海顶豪市场跑在全国前列

  克而瑞中国房地产决策咨询系统显示,2021年1月至5月期间,一亿以上二手豪宅共成交27套。其中最贵的是华山路889号,成交总价8.5亿元,单价高达75万元/平方米。

  从二手豪宅成交情况来看,老洋房占比约30%,单价普遍在20万元/平方米以上。

  部分豪宅“天价”挂牌的回潮,也可能有部分中介和经纪人故意“挂高”以吸引市场及媒体关注,从而推动豪宅市场价格的因素,也有上海一二手价格倒挂的因素,尤其是核心地段豪宅,价差明显。

  “价差越大越好卖”是2021年上海新房市场“一房难求”的重要原因,也导致大量投资客涌现。

  近年来,上海顶豪市场跑在全国前列,2021年无论是3000万元/套以上,还是5000万元/套以上的豪宅,上海的成交套数都占据了全国半壁江山。从某种意义上来讲,上海顶豪市场在全国都有引领作用。

  而这一次上海永嘉路老洋房的成交再次点燃了上海豪宅市场的热情。目前来看,6月以来,上海豪宅挂牌量的确出现一定上升,但集中挂牌有疫情因素,能否成交还要看市场恢复情况。

  目前,上海豪宅仍然呈现价格稳步上涨趋势,高价挂牌也在一定程度上反应业主的心态,疫情在一定程度上加速了业主出货决心,同时,挂牌价格也是一种对市场的试探。

  上海豪宅价格的坚挺,说明上海仍有巨大吸引力。未来,无论是豪宅还是刚需市场,上海楼市能否继续坚挺,还需看疫后上海整体经济、生活的恢复情况。

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